แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในครึ่งแรกของปี 2569 จะเผชิญกับปัญหาและอุปสรรคต่างๆ มากมาย โดยเฉพาะสงครามในตะวันออกกลางจากความขัดแย้งระหว่างสหรัฐกับอิหร่าน ส่งผลต่อภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงเอาแน่เอานอนไม่ได้ แต่ผลประกอบการโดยรวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยกลับมีเซอร์ไพร์สเล็กๆ เมื่อรายได้รวม รายได้จากการขาย และกำไรสุทธิ กลับมาอยู่แดนบวกกันอย่างพร้อมหน้า
อสังหาฯครึ่งปีแรกมีสัญญาณฟื้นตัว
Property Mentor ได้รวบรวมผลการดำเนินงานของ 46 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ ในรอบ 6 เดือนแรกของปี 2569 พบว่า ทั้ง 46 บริษัท มีรายได้รวมรวมกันทั้งสิ้น 141,779 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1% ขณะที่รายได้จากการขายกลับมาแตะหลักแสนล้านอีกครั้ง โดยมีรายได้จากการขายรวม 102,703 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.4% เช่นเดียวกับกำไรสุทธิที่ทั้ง 46 บริษัททำได้รวม 11,356 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7.6% เมื่อเทียบกับ 6 เดือนแรกของปี 2568
การเติบโตท่ามกลางปัจจัยลบที่รุมเร้ามีเหตุผลด้วยกันหลายข้อ ข้อแรกคือมาตรการรัฐที่เข้ามาสนับสนุน ได้แก่ การต่ออายุมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง และการผ่อนคลายหลักเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) รวมไปถึงการเร่งอัดฉีดสินเชื่อจากธนาคารรัฐเข้าระบบ ช่วยประคับประคองตลาดได้ในระดับหนึ่ง ขณะที่ ภาวะสงครามกลายเป็นตัวเร่งการตัดสินใจซื้อบ้าน-คอนโดต้นทุนเดิม โดยเฉพาะสินค้าพร้อมอยู่ที่ทำให้หลายบริษัทมีรายได้ไหลเข้าอย่างเป็นกอบเป็นกำ
ขณะเดียวกัน แต่ละบริษัทต่างโหมจัดโปรโมชั่น เพื่อเร่งการซื้อ พร้อมๆ กับการปรับตัวกระจายความเสี่ยงไปสู่ธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำในระะยาว หรือการขยายการลงทุนไปในตลาดภูมิภาคที่ยังมีศักยภาพ รวมถึงจังหวัดท่องเที่ยว เป็นต้น ที่สำคัญคือการรัดเข็มขัด ลดค่าใช้จ่ายในการขายการบริหารที่ไม่จำเป็นลง ทำให้รายได้ กำไรโดยภาพรวมกลับมาเป็นบวก
อย่างไรก็ตาม ยังมี 24 บริษัทจาก 46 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมารายใหญ่ๆ อย่าง เช่น แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ รายได้จากการขายลดลง -2,224 ล้านบาท แสนสิริ ลดลง -1,491 ล้านบาท ออริจิ้น ลดลง -960 ล้านบาท เฟรเซอร์ส ลดลง -917 ล้านบาท เป็นต้น นอกจากนี้ ยังมี 17 บริษัท จาก 46 บริษัทที่ผลประกอบการขาดทุน
เอพีครองแชมป์รายได้ ทิ้งห่างแสนสิริ
สำหรับบริษัทที่มีผลการดำเนินงานที่โดดเด่นในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2569 ตกเป็นของ เอพี ไทยแลนด์ ที่ครองอันดับ 1 ในด้านรายได้รวมที่ 20,414 ล้านบาท เติบโตขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเดีวกันของปีก่อนถึง 15% อันดับ 2 แสนสิริ ตามมาห่างๆ ด้วยรายได้รวม 14,235 ล้านบาท หดตัวลง -9% ส่วนอันดับ 3 เป็นของศุภาลัย มีรายได้รวม 11,081 ล้านบาท เติบโตขึ้น 4% อันดับ 4 เอสซี แอสเสท มีรายได้รวม 10,268 ล้านบาท โตแรงถึง 30% และอันดับ 5 แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มีรายได้รวม 9,701 ล้านบาท ลดลงถึง -20% เลยทีเดียว
ส่วนรายได้จาการขายเอพีก็ยังคงเป็นอันดับ 1 และเป็นแชมป์รายได้จากการขายครึ่งปีแรก 4 สมัย จาก 5 ปีหลังสุดโดยในครึ่งแรกของปี 2569 เอพีมีรายได้จากการขายรวม 19,792 ล้านบาท เติบโตขึ้น 16% ครองส่วนแบ่ง 19% ของรายได้จากการขายรวมทั้ง 46 บริษัท อันดับ 2 แสนสิริ ตามมาห่างๆ ด้วยรายได้จากการขาย 11,699 ล้านบาท ชะลอตัวลงจากปีก่อน -11% และครองส่วนแบ่งอยู่ประมาณ 11% เช่นกัน อันดับ 3 ศุภาลัยเจ้าเก่า มีรายได้จากการขาย 10,484 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเล็กน้อยประมาณ 1% และครองส่วนแบ่งอยู่ที่ 10% อันดับ 4 เอสซี แอสเสท มีรายได้จากการขาย 9,408 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 33% และมีส่วนแบ่งอยู่ที่ 9% และอันดับ 5 ตกเป็นของ พฤกษา โฮลดิ้ง มีรายได้จากการขาย 5,942 ล้านบาท โตขึ้นถึง 15% เมื่อเทียบกับปีก่อน และมีส่วนแบ่งอยู่ 6% ของรายได้จากการขายรวมทั้ง 46 บริษัท
เป็นที่น่าสังเกตว่า ทั้ง 5 บริษัทระดับท็อป ครองส่วนแบ่งรายได้จากการขายบ้าน-คอนโดรวมกันถึง 55.81% ของรายได้จากการขายรวมของทั้ง 46 บริษัท
ศุภาลัยแชมป์กำไรทะลุ 2 พันล้าน
มาที่กำไรสุทธิในรอบ 6 เดือนแรกของปี 2569 เป็นการกลับมาอีกครั้งของ ศุภาลัย ที่มีกำไรสุทธิเป็นอันดับ 1 ที่ 2,088 ล้านบาท เติบโตจากปีก่อนที่ 37% อันดับ 2 เอพี (ไทยแลนด์) ตามมาติดๆ ด้วยกำไรสุทธิ 1,967 ล้านบาท โตขึ้น 5% ไล่จี้มาด้วย แสนสิริ อันดับ 3 มีกำไรสุทธิ 1,815 ล้านบาท ลดลงจากปีก่อน -6% อันดับ 4 เป็นของ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ มีกำไรสุทธิ 1,766 ล้านบาท โตขึ้นกว่า 100% และ แชมป์เก่าหลายสมัย แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ตกมาอยู่อันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 1,220 ล้านบาท กำไรลดลงจากปีก่อนถึง -45%
สำหรับสถานการณ์ในครึ่งปีหลังผ่านมาเกือบๆ 2 เดือน ภาวะตลาดยังคงไม่มีอะไรเปลี่ยนแปลงไปจากครึ่งปีแรก มากนัก แม้จะมีการประเมินว่า ในไตรมาส 3 เศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มจะขยายตัว จากภาคส่งออก ภาคการลงทุนเอกชน การลงทุนภาครัฐ และผลพ่วงจากเม็ดเงินกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล แต่ก็ยังมีความเสี่ยงอยู่เต็มกระบุง ไม่ว่าจะเป็นสถานการณ์สงครามที่ยังเป็นปัญหาใหญ่ที่มีแต่ความไม่แน่นอน มาตรการการค้าของสหรัฐ หนี้ครัวเรือน และภาระค่าครองชีพที่ปรับสูงขึ้นจากต้นทุนพลังงาน รวมถึงสถานการณ์ของเอลนีโญ เป็นต้น ปัจจัยลบเหล่านี้มีโอกาสฉุดรั้งเศรษฐกิจในครึ่งปีหลังด้วยเช่นกัน
ในภาคอสังหาริมทรัพย์ บริษัทระดับบิ๊กเนมหลายๆ บริษัท ประเมินภาพใกล้เคียงกันว่า มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ของภาครัฐ ทั้งเรื่องการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) การอัดฉีดสินเชื่อของธนาคารรัฐ (ธอส.-ออมสิน) จะช่วยพยุงกำลังซื้อ ลดข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อ และกระตุ้นตลาดที่ยังซบเซาให้สามารถฟื้นตัวได้ในช่วงครึ่งปีหลัง ขณะที่การคงอัตราดอกเบี้ยนโยบายไว้ที่ 1.00% ต่อปี ช่วยรักษาเสถียรภาพทางการเงินและภาระต้นทุนดอกเบี้ยจ่าย
บิ๊กอสังหาฯปรับกลยุทธ์สู้ ลุ้นต่อครึ่งปีหลัง
อย่างไรก็ตาม ก็ยังมีปัจจัยท้าทายที่ต้องเผชิญต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นภาวะการแข่งขันด้านราคาและโปรโมชั่นที่จะยังคงเข้มข้นตลอดครึ่งปีหลัง เพื่อเร่งระบายสต็อกสินค้า ความผันผวนของเศรษฐกิจโลก ที่ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจไทย และกำลังซื้อในประเทศที่ยังเปราะบาง ปัญหาหนี้ครัวเรือนและความเข้มงวดของสถาบันการเงิน ปัจจัยต่างๆ เหล่านี้ทำให้ผู้ประกอบการยังคงต้องดำเนินธุรกิจด้วยความระมัดระวังและพยายามปรับตัว เพื่อให้สามารถผ่านพ้นจากภาวะตลาดที่ชะลอตัวอย่างต่อเนื่องไปให้ได้
ยกตัวอย่างเช่น การปรับพอร์ตสินค้าและราคาให้ตรงกับความต้องการ (Price & Product Matching)โฟกัสลูกค้าระดับกลางถึงบนที่มีศักยภาพ มาตรการช่วยเหลือลูกค้าด้านสินเชื่อ (Financial Solutions) ให้ลูกค้าผ่อนชำระตรงกับโครงการในระยะเวลาที่เหมาะสม เพื่อเพิ่มโอกาสและสร้างประวัติทางการเงินก่อนยื่นกู้ธนาคารอีกครั้ง เน้นระบายสต็อกสร้างเสร็จพร้อมอยู่ (Ready to Move) เพื่อเปลี่ยนสต็อกเป็นเงินสด ลดภาระเงินกู้ยืมและควบคุมต้นทุนทางการเงิน การกระจายความเสี่ยงสู่ธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำ และรักษาวินัยทางการเงินและการจัดการหนี้อย่างเข้มข้น
ยังมีเวลาอีก 4 เดือนกับการดำเนินธุรกิจภายใต้สถานการณ์ที่เปราะบาง ขึ้นอยู่กับว่าแต่ละบริษัทจะกำหนดกลยุทธ์รุก-รับกันเอาไว้อยางไร จะจบแบบไหนในช่วงเวลาที่เหลือของปี 2569 มาลุ้นกัน
