การเปลี่ยนผ่านสู่เศรษฐกิจคาร์บอนต่ำ (Low Carbon Economy) กำลังส่งผลกระทบโดยตรงต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นหนึ่งในอุตสาหกรรมที่มีสัดส่วนการปล่อยก๊าซเรือนกระจกสูงที่สุดของโลกโดยภาคก่อสร้างและอาคารมีส่วนในการปล่อยก๊าซคาร์บอนไดออกไซด์คิดเป็นประมาณ 39% ของการปล่อยทั้งหมดทั่วโลก ขณะที่ประเทศไทยได้กำหนดให้ภาคก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในกิจกรรมเป้าหมายภายใต้ Thailand Taxonomy ระยะที่ 2 ซึ่งจะเป็นกรอบอ้างอิงสำคัญของภาคการเงินในอนาคต สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร จึงจัดสัมมนาเพื่อให้ข้อมูลแก่ผู้ประกอบการเตรียมพร้อมรองรับการปรับตัว ภายใต้หัวข้อเรื่องเรื่อง “Green Project Finance, Green Post Finance, Green Energy”
สาระสำคัญจากการสัมมนาวิทยากรชี้ให้เห็นตรงกันว่า “ความยั่งยืน” ไม่ได้เป็นเพียงประเด็นด้านสิ่งแวดล้อมอีกต่อไป แต่กำลังกลายเป็นเงื่อนไขใหม่ของการเข้าถึงแหล่งเงินทุน การออกตราสารหนี้ และการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงิน ทั้งในประเทศและต่างประเทศ ผู้ประกอบการที่สามารถพัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับมาตรฐานด้านสิ่งแวดล้อม จะมีโอกาสได้รับต้นทุนทางการเงินที่ต่ำกว่า มีความน่าเชื่อถือสูงกว่า และสามารถเข้าถึงนักลงทุนที่ให้ความสำคัญกับ ESG ได้มากขึ้น
ในมุมของตลาดทุน คุณทัศนีย์วรรณ ชมอินทร์ ผู้ช่วยวิจัยอาวุโส สถาบันเทคโนโลยีและสารสนเทศเพื่อการพัฒนาที่ยั่งยืน (TIIS) อธิบายว่า Green Bond, Social Bond และ Sustainability Bond กำลังกลายเป็นเครื่องมือระดมทุนที่สำคัญสำหรับโครงการที่สามารถพิสูจน์ผลลัพธ์ด้านสิ่งแวดล้อมได้อย่างเป็นรูปธรรม โดยเฉพาะการประเมินการปล่อยก๊าซเรือนกระจกตลอดวัฏจักรชีวิตอาคาร (Whole Life Carbon Assessment: WLCA) ซึ่งจะมีบทบาทสำคัญต่อการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต
WLCA ไม่ได้ประเมินเฉพาะพลังงานระหว่างการใช้อาคาร (Operational Carbon) แต่รวมถึงคาร์บอนที่เกิดจากวัสดุก่อสร้างตั้งแต่การผลิต การขนส่ง การก่อสร้าง การใช้งาน จนถึงการรื้อถอน หรือ Embodied Carbon ซึ่งกำลังกลายเป็นมาตรฐานใหม่ของโลก และในด้านการเงิน Green Bond, Social Bond และ Sustainability Bond เป็นเครื่องมือระดมทุนที่อ้างอิงมาตรฐานของสมาคมตลาดทุนระหว่างประเทศ (International Capital Market Association:ICMA) โดยเงินที่ระดมได้จะต้องนำไปใช้กับโครงการที่สามารถพิสูจน์ผลด้านสิ่งแวดล้อมหรือสังคมได้อย่างเป็นรูปธรรม ผ่านระบบติดตามและการเปิดเผยข้อมูลที่โปร่งใส
ในอนาคต การมีโครงการที่สามารถวัดผลการลดคาร์บอนได้ จะไม่ได้เป็นเพียงข้อได้เปรียบด้านการตลาด แต่จะกลายเป็น “คุณสมบัติพื้นฐาน” สำหรับการเข้าถึงแหล่งเงินทุนต้นทุนต่ำ ทั้งจากธนาคาร นักลงทุน และตลาดทุน
ด้านการพัฒนาโครงการ คุณนิษฐา ภูษาชีวะ จาก SCG Cement-Building Materials ชี้ให้เห็นว่า ปัจจัยขับเคลื่อนสำคัญไม่ได้มาจากกฎหมายเพียงอย่างเดียว แต่ยังมาจากภาคการเงิน นักลงทุน และความคาดหวังของผู้บริโภค ซึ่งกำลังผลักดันให้ผู้ประกอบการต้องลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจก เลือกใช้วัสดุก่อสร้างคาร์บอนต่ำ เพิ่มประสิทธิภาพการใช้พลังงาน และจัดทำข้อมูลด้าน ESG อย่างเป็นระบบ เพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขันในระยะยาว
โดยเฉพาะภาคการเงิน เริ่มมีการพัฒนาสินเชื่อสีเขียวที่ให้อัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าสินเชื่อทั่วไปประมาณ 0.25–0.50% พร้อมกับการเปิดเผยข้อมูลด้านความเสี่ยงสภาพภูมิอากาศ (Climate Risk Disclosure) ที่กำลังกลายเป็นมาตรฐานใหม่ของตลาดทุน ตัวอย่างเช่น การออก Sustainability-linked Bond ของเซ็นทรัลพัฒนา ซึ่งสามารถระดมทุนได้ 8,000 ล้านบาท และได้รับความสนใจจากนักลงทุนสูงกว่าวงเงินเสนอขายกว่า 3 เท่า สะท้อนว่าตลาดทุนให้คุณค่ากับโครงการที่มีเป้าหมายด้านสิ่งแวดล้อมอย่างจริงจัง
อีกประเด็นสำคัญคือ การเลือกใช้วัสดุก่อสร้างคาร์บอนต่ำ ระบบประหยัดพลังงาน และการบริหารจัดการน้ำ ไม่ได้สร้างประโยชน์เฉพาะด้านสิ่งแวดล้อม แต่ยังช่วยลดต้นทุนการดำเนินงาน เพิ่มมูลค่าแบรนด์ และเปิดโอกาสในการเข้าถึง Green Finance ได้ง่ายขึ้น ดังนั้น ESG จึงไม่ควรถูกมองเป็นต้นทุนที่เพิ่มขึ้น แต่ควรถูกมองเป็น “การลงทุนเพื่อให้ต้นทุนทางการเงินลดลง” ในอนาคต
ขณะที่คุณอมรรัตน์ เดชอุดมทรัพย์ Green Building Market Transformation Lead. บรรษัทเงินทุนระหว่างประเทศ (IFC) นำเสนอภาพของตลาดการเงินโลกที่กำลังให้ความสำคัญกับ Green Building มากขึ้น โดยข้อมูลจากหลายประเทศสะท้อนว่า อาคารสีเขียวสามารถเพิ่มมูลค่าทรัพย์สิน ลดต้นทุนด้านพลังงาน เพิ่มความสามารถในการขาย และช่วยลดความเสี่ยงด้านสินเชื่อของสถาบันการเงิน ส่งผลให้ Green Building กำลังเปลี่ยนจาก “ทางเลือก” ไปเป็น “มาตรฐานใหม่” ของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในตลาดโลก
Green Building สามารถสร้างผลตอบแทนทางธุรกิจที่จับต้องได้ ไม่ว่าจะเป็นขายได้เร็วขึ้น ตั้งราคาขายได้สูงขึ้น ลดค่าใช้จ่ายด้านพลังงาน ลดความเสี่ยงของธนาคาร และเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินในระยะยาว
กรณีศึกษาจากอินโดนีเซียและฟิลิปปินส์ยังแสดงให้เห็นว่า การออกแบบบ้านประหยัดพลังงาน พร้อมระบบ Solar PV และวัสดุประสิทธิภาพสูง สามารถลดการใช้พลังงานได้อย่างมีนัยสำคัญ พร้อมสร้างความคุ้มค่าให้ทั้งผู้พัฒนาและผู้ซื้อบ้าน
Green Building กำลังเปลี่ยนจาก “อาคารทางเลือก” ไปเป็น “มาตรฐานใหม่ของตลาดสินเชื่อ” ในอนาคต ธนาคารอาจไม่ได้ถามเพียงว่าโครงการอยู่ทำเลใด แต่จะถามว่าโครงการสามารถลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจกได้มากเพียงใดและมีข้อมูลรองรับหรือไม่
การปรับกลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการ
จากการนำเสนอข้อมูลของวิทยากรทั้ง 3 ท่าน สามารถสรุปประเด็นสำคัญที่ผู้ประกอบการควรเตรียมความพร้อมได้ ดังนี้
1.Green Finance จะเป็นเงื่อนไขสำคัญของการเข้าถึงเงินทุน
สถาบันการเงินจะพิจารณาโครงการจากผลการดำเนินงานด้านสิ่งแวดล้อมมากขึ้น ทำให้ต้นทุนทางการเงินในอนาคตมีแนวโน้มแตกต่างกันระหว่างโครงการทั่วไปกับโครงการสีเขียว
2.Thailand Taxonomy จะเป็นมาตรฐานกลางของภาคอสังหาริมทรัพย์
การพัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับเกณฑ์ Thailand Taxonomy จะช่วยเพิ่มโอกาสในการได้รับ Green Loan และการระดมทุนผ่าน Green Bond ในอนาคต
3.การลดคาร์บอนต้องครอบคลุมทั้งวงจรชีวิตอาคาร
ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญทั้ง Operational Carbon และ Embodied Carbon ตั้งแต่การออกแบบ การเลือกวัสดุ การก่อสร้าง และการใช้งานอาคาร
4.Green Building คือการลงทุน ไม่ใช่ต้นทุน
แม้อาจมีต้นทุนการพัฒนาเพิ่มขึ้นในระยะเริ่มต้น แต่จะสร้างผลตอบแทนในรูปของต้นทุนพลังงานที่ลดลง มูลค่าทรัพย์สินที่สูงขึ้น ความน่าสนใจต่อผู้ซื้อ และโอกาสเข้าถึงแหล่งเงินทุนที่ดีขึ้น
5.ESG จะกลายเป็นส่วนหนึ่งของกลยุทธ์องค์กร
การจัดทำข้อมูลด้านสิ่งแวดล้อม การรายงานการปล่อยก๊าซเรือนกระจก และการเปิดเผยข้อมูลตามมาตรฐานสากล จะเป็นองค์ประกอบสำคัญของการบริหารธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต
ภายใต้บริบทของการเปลี่ยนผ่านสู่เศรษฐกิจคาร์บอนต่ำ ผู้ประกอบการควรเร่งดำเนินการใน 5 ประเด็นสำคัญ ได้แก่
1.กำหนด Roadmap ด้าน Net Zero และ ESG ในระดับองค์กร
2.พัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับ Thailand Taxonomy และมาตรฐาน Green Building
3.จัดเก็บและบริหารข้อมูลการปล่อยก๊าซเรือนกระจกตลอดวงจรชีวิตอาคาร (WLCA)
4.เพิ่มการใช้วัสดุก่อสร้างและเทคโนโลยีที่ช่วยลดการใช้พลังงานและลดการปล่อยคาร์บอน
5.เตรียมความพร้อมเพื่อเข้าถึง Green Finance, Green Loan และ Green Bond ซึ่งจะเป็นแหล่ง
การเปลี่ยนผ่านสู่ Green Project Finance, Green Post Finance และ Green Energy ไม่ใช่เพียงการปรับตัวตามกระแส ESG แต่เป็นการปรับโครงสร้างธุรกิจเพื่อให้สอดคล้องกับทิศทางของระบบการเงินโลก ผู้ประกอบการที่สามารถพัฒนาโครงการโดยมีข้อมูลด้านสิ่งแวดล้อมที่ตรวจสอบได้ ลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจก และสอดคล้องกับมาตรฐานสากล จะเป็นกลุ่มที่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ง่ายกว่า มีต้นทุนทางการเงินที่แข่งขันได้ และสร้างความได้เปรียบทางธุรกิจในระยะยาว
