ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) รายงานสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในครึ่งแรกของปี 2569 แนวโน้มครึ่งปีหลัง และทิศทางในปี 2570 พร้อมๆ กับการเปิดตัวผู้อำนวยการ REIC คนใหม่ ดร.มานะ นิมิตรวานิช หรือ Dr.M
มาตรการรัฐช่วยพยุงตลาดอสังหาฯ
“มุมมองต่อภาพรวมเศรษฐกิจมหภาคมีทั้งปัจจัยบวกและปัจจัยลบที่ต้องติดตามควบคู่กันไป สำหรับปัจจัยบวก จะเห็น GDP ซึ่งสภาพัฒน์ประกาศออกมาในช่วงครึ่งปีแรกยังสามารถขยายตัวได้ โดยเฉพาะในไตรมาสแรกที่เศรษฐกิจขยายตัวได้ดีกว่าที่คาดการณ์ไว้ ขณะที่ไตรมาส 2 แม้อัตราการเติบโตอาจชะลอลงบ้าง แต่ในภาพรวมยังถือว่าสามารถปรับตัวได้ดี การที่เศรษฐกิจยังสามารถเติบโตได้ แม้จะเป็นการขยายตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป ถือเป็นปัจจัยหนึ่งที่ช่วยสนับสนุนกำลังซื้อของภาคครัวเรือน และส่งผลในเชิงบวกต่อภาคที่อยู่อาศัยด้วย” ดร.มานะกล่าว
ขณะเดียวกัน เมื่อวันที่ 30 มิถุนายนที่ผ่านมา คณะรัฐมนตรีได้มีมติต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองออกไปอีก 1 ปี ทำให้มาตรการดังกล่าวจะสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2570 ซึ่งจะช่วยประคับประคองตลาดในระยะต่อไปได้ และก่อนที่จะต่ออายุมาตรการไม่มีสัญญาณจากภาครัฐว่าจะต่อหรือไม่ต่อ ส่งผลให้เกิดการเร่งโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงเดือนมิถุนายนค่อนข้างมาก ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในไตรมาส 2 จึงอยู่ในระดับค่อนข้างสูง
อีกปัจจัยหนึ่งคืออัตราดอกเบี้ย ซึ่งปัจจุบันยังทรงตัวอยู่ในระดับค่อนข้างต่ำ รวมถึงสัญญาณที่ส่งออกมาจากธนาคารแห่งประเทศไทย จะเห็นได้ค่อนข้างชัดเจนว่าอัตราดอกเบี้ย 1% ในปัจจุบันอยู่ในระดับที่เหมาะสม ขณะที่แรงกดดันด้านเงินเฟ้อซึ่งเกิดจากราคาพลังงานเริ่มค่อย ๆ ผ่านจุดสูงสุดไปแล้ว
“REIC มองว่าอัตราดอกเบี้ยน่าจะสามารถทรงตัวอยู่ในระดับปัจจุบันได้ และอย่างน้อยตลอดปีหน้าอาจยังทรงตัวอยู่ระดับนี้ ไม่ได้มีการขยับขึ้น อัตราดอกเบี้ยจึงถือเป็นอีกหนึ่งปัจจัยบวกต่อภาคเศรษฐกิจ”
สารพัดปัจจัยลบยังคงรุมเร้า
ดร.มานะกล่าวอีกว่า สำหรับปัจจัยลบที่ยังคงต้องติดตามคือปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับค่อนข้างสูง และน่าจะยังอยู่กับเศรษฐกิจไทยไปอีกระยะหนึ่ง ปัญหาดังกล่าวยังเชื่อมโยงโดยตรงไปสู่ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน และปัจจัยลบอีกประการหนึ่งคือแรงกดดันด้านเงินเฟ้อที่ปรับตัวสูงขึ้นจากต้นทุนพลังงานที่ปรับสูงขึ้น และส่งผ่านไปยังต้นทุนสินค้าและบริการประเภทต่าง ๆ รวมถึงต้นทุนค่าก่อสร้างและค่าขนส่ง ซึ่งเป็นต้นทุนสำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์ด้วย
“สถานการณ์ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ โดยเฉพาะสงครามในตะวันออกกลางที่ยังมีความไม่แน่นอนสูง รวมไปถึงสงครามการค้า ที่ยังมีความเสี่ยงที่จะส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจไทย และจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติไม่สามารถเติบโตได้ดีเท่าที่คาด หรืออาจปรับลดลงในบางช่วงเวลา”
ชี้โอกาสท่ามกลางความท้าทาย
ดร.มานะ กล่าวอีกว่า แม้จะยังมีความท้าทายหลายด้าน แต่ก็ยังมีโอกาสทางเศรษฐกิจและโอกาสสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์บางประเภทที่น่าสนใจ ซึ่งตัวเลขตลาดจะสะท้อนภาพดังกล่าวได้ชัดเจนมากขึ้น ตัวอย่างที่เห็นได้คือความต้องการจากตลาดต่างชาติ โดยเฉพาะในพื้นที่ชลบุรีและภูเก็ตที่ยังสามารถเติบโตได้ สะท้อนให้เห็นว่าแม้ภาพรวมเศรษฐกิจและตลาดที่อยู่อาศัยจะเผชิญแรงกดดัน แต่ตลาดที่เชื่อมโยงกับกำลังซื้อจากต่างประเทศในบางพื้นที่ยังมีศักยภาพในการขยายตัว
อีกตลาดหนึ่งที่น่าสนใจคือ ตลาดบ้านมือสอง ซึ่งสามารถเติบโตได้ค่อนข้างโดดเด่น ปัจจัยสำคัญส่วนหนึ่งมาจากระดับราคาที่ต่ำกว่าเมื่อเปรียบเทียบกับบ้านใหม่สามารถตอบโจทย์ผู้ซื้อที่มีข้อจำกัดด้านกำลังซื้อได้ดีขึ้น นอกจากนี้ บ้านมือสองยังอยู่ในพื้นที่ใกล้เมืองมากกว่า ขณะที่โครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่มีแนวโน้มต้องขยายออกไปยังพื้นที่รอบนอกมากขึ้นตามข้อจำกัดของราคาที่ดินและต้นทุนการพัฒนา
สุดท้ายคือแนวโน้ม Green Living ซึ่งถือเป็นอีกหนึ่งโอกาสของตลาดที่อยู่อาศัยในอนาคต ปัจจุบันภาครัฐมีนโยบายสนับสนุนเรื่องการประหยัดพลังงานมากขึ้น ทั้งการส่งเสริมการติดตั้งโซลาร์เซลล์และการพัฒนาบ้านประหยัดพลังงานในรูปแบบต่าง ๆ REIC จึงมองว่าแนวโน้ม Green Living จะเป็นอีกพื้นที่หนึ่งที่มีโอกาสเติบโต เพราะจอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคในการลดค่าใช้จ่ายด้านพลังงาน ซึ่งจะเป็นอีกหนึ่งโอกาสสำคัญของตลาดที่อยู่อาศัยต่อจากนี้
ครึ่งปีแรกยอดโอนบ้านพุ่ง 17.6%
เข้ามาที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผู้อำนวยการ REIC เปิดเผยว่า การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 มีตัวเลขที่ค่อนข้างน่าสนใจ โดยมีมูลค่าการโอนรวมสูงถึง 429,839 ล้านบาท ขยายตัวได้ 9.8% และมีจำนวนหน่วยรวมทั้งสิ้น 167,665 หน่วย ขยายตัวได้ถึง 17.6% เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงครึ่งแรกของปี 2568 ที่มีหน่วยโอนอยู่ที่ 142,619 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 391,601 ล้านบาท ซึ่งปัจจัยสำคัญที่ทำให้ตัวเลขการโอนขยายตัวในระดับค่อนข้างสูง
ขณะที่หน่วยการโอนในไตรมาส 1 ขยายตัวประมาณ 11% ไตรมาส 2 ขยายตัวสูงถึงประมาณ 22.9% จึงถือได้ว่าเป็นช่วงที่ตลาดมีการขยายตัวค่อนข้างแรง ส่วนมูลค่าการโอนในไตรมาส 1 ขยายตัวประมาณ 3% และในไตรมาส 2 ขยายตัวถึง 15.5% ดังนั้น เมื่อรวมกันในช่วงครึ่งปีแรก จึงทำให้หน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์เติบโตค่อนข้างมาก อยู่ที่ประมาณ 10% โดยปัจจัยหลักก็คือการเร่งโอนกรรมสิทธิ์ที่เกิดขึ้นในช่วงไตรมาส 2
“ต้องยอมรับว่าเกิดจากความไม่แน่นอนเกี่ยวกับการต่อมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองที่มีกำหนดสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ทำให้เกิดการเร่งโอนกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อก่อนที่มาตรการจะสิ้นสุดลง โดยเฉพาะในช่วงเดือนมิถุนายนที่มีการโอนค่อนข้างมากและส่งผลให้ตัวเลขการโอนในช่วงครึ่งปีแรกขยายตัวได้ค่อนข้างดี อย่างไรก็ตาม ในวันที่มาตรการจะสิ้นสุดลง 30 มิถุนายน ซึ่งตรงกับวันประชุมคณะรัฐมนตรีได้มีมติต่ออายุมาตรการออกไปอีก 1 ปี ทำให้ความกังวลในเรื่องดังกล่าวหายไป และ REIC มองว่าการต่ออายุมาตรการครั้งนี้จะเป็นหนึ่งในปัจจัยบวกสำคัญของตลาดในช่วงครึ่งปีหลัง”
ทั้งนี้ หากแยกตามประเภทที่อยู่อาศัยจะพบว่าประมาณ 70% ของการโอนเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ ขณะที่อาคารชุดมีสัดส่วน 30% แต่อัตราการเติบโตโดดเด่นกว่าในหลายพื้นที่สำคัญ โดยโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบมีหน่วยโอนทั้งสิ้น 111,624 หน่วย เติบโตขึ้น 14.6% คิดเป็นมูลค่ารวม 299,432 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.1% ส่วนอาคารชุดมีหน่วยโอนรวม 56,041 หน่วย เติบโตขึ้น 24.1% และมีมูลค่ารวม 130,407 ล้านบาท เติบโตขึ้น 19.3%
จับตา 3 ภูมิภาคโอนกระฉูด
สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์เมื่อแบ่งตามภูมิภาค พื้นที่ที่โดดเด่นที่สุดยังคงเป็นกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีมูลค่าการโอนรวมประมาณ 240,000 ล้านบาท เติบโตขึ้น 7% คิดเป็นสัดส่วน 56% ของมูลค่ารวมทั้งประเทศ ซึ่งการเติบโตในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลส่วนใหญ่เกิดจากการเร่งโอนอาคารชุด ที่ขยายตัวได้ถึงประมาณ 21%
ขณะที่ภาคตะวันออก ตลาดได้รับอานิสงส์จากการพัฒนาเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC รวมถึงแรงซื้อจากนักลงทุนต่างชาติ ทำให้ภาคตะวันออกเป็นอีกหนึ่งภูมิภาคที่โดดเด่น โดยมีมูลค่าโอนรวม 62,698 ล้านบาท เติบโต 16.% มีจังหวัดชลบุรีและระยองเป็นพื้นที่สำคัญ
อีกภูมิภาคหนึ่งที่น่าสนใจคือภาคใต้ มีมูลค่าการโอนรวม 44,320 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12.5% โดยเฉพาะจังหวัดภูเก็ต ที่ครองสัดส่วนมากกว่า 50% ของภาพรวมทั้งภาคใต้ จากกำลังซื้อของชาวต่างชาติที่ยังคงมีบทบาทสำคัญต่อความต้องการที่อยู่อาศัยในพื้นที่
คาดทั้งปี 2569 ตลาดโตได้ 2.3%
ดร.มานะ กล่าวอีกว่า สำหรับแนวโน้มทั้งปี 2569 REIC มองว่า การต่ออายุมาตรการของภาครัฐจะมีส่วนช่วยประคับประคองตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ยังสามารถขยายตัวได้ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจโลกที่มีความไม่แน่นอนสูง โดยคาดว่าตลอดทั้งปี 2569 จะมีจำนวนหน่วยการโอนอยู่ที่ 323,479 หน่วย เติบโต 2.3% และมีมูลค่าการโอนรวม 880,760 ล้านบาท เติบโต 1.8% แม้ในครึ่งปีแรกจะมีการเติบโตอย่างโดดเด่น แต่ในครึ่งปีหลังจะชะลอตัวลงโดยเหตุผลหลักๆ กำลังซื้อส่วนหนึ่งได้เร่งโอนไปในช่วงครึ่งปีแรกก่อนมาตรการจะหมดลง เป็นปัจจัยที่ทำให้ในช่วงเดือนมิถุนายน รวมถึงภาพรวมของไตรมาส 2 ตัวเลขช่วงครึ่งปีแรกออกมาดูดี
เมื่อ Demand บางส่วนถูกดึงมาใช้ล่วงหน้าแล้ว ทำให้ในช่วงครึ่งปีหลัง ตัวเลขการโอนอาจชะลอลงเมื่อเทียบกับช่วงครึ่งปีแรก แต่มาตรการที่ใช้อยู่ก็ยังช่วยประคับประคองให้ภาพรวมทั้งปียังสามารถเติบโตได้
ส่วนในปี 2570 คาดว่าจะมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์เติบโตขึ้นอยู่ที่ 908,358 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 3.1% ในขณะที่หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์คาดว่าจะหดตัวลง 0.9% อยู่ที่ 320,617 หน่วย เนื่องจากระดับราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้นตามต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น และราคาประเมินรอบใหม่ (ปี 2570-2573) ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2570 ซึ่ง คาดว่าจะมีส่วนทำให้มูลค่าการโอนโดยรวมปรับตัวสูงขึ้นได้ แม้จำนวนหน่วยที่โอนจริงอาจลดลงก็ตาม
อย่างไรก็ตาม ตัวเลขประมาณการของปี 2570 ที่นำเสนอในขณะนี้ ตั้งอยู่บนสมมุติฐานว่า ภาครัฐจะไม่มีการต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองออกไปอีก โดยกำหนดให้มาตรการสิ้นสุดในเดือนมิถุนายน 2570 ตามกรอบปัจจุบัน หากในอนาคตภาครัฐตัดสินใจต่ออายุมาตรการออกไปอีก ก็มีความเป็นไปได้ว่าตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งในด้านมูลค่าและจำนวนหน่วยอาจปรับตัวดีขึ้นกว่าประมาณการในปัจจุบันได้
ทั้งหมดเป็นตัวเลขล่าสุดของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่แสดงให้เห็นว่า ตลาดในครึ่งปีแรกเติบโตได้ดีจากแรงกระตุ้นจากความไม่ชัดเจนในการที่จะต่อหรือไม่ต่อมาตรการลดค่าโอนและค่าจดจำนอง แต่ต้องไม่ลืมด้วยว่า ในช่วงเดือนม.ค.-เม.ย.ปี 2568 เป็นช่วงที่ตลาดชะลอตัวจากสุญญากาศของมาตรการลดค่าโอนและค่าจดจำนองที่หมดอายุไปตั้งแต่สิ้นปี 2567 และยังไม่มีการต่อจนถึงวันที่ 22 เมษายน 2568
จึงอาจกล่าวได้ว่า การที่ตลาดในครึ่งแรกของปี 2569 เติบโตได้ดีมาจากการเร่งโอนก่อนมาตรการจะสิ้นสุดลงส่วนหนึ่ง และจากฐานในช่วงเดียวกันของปีก่อนที่ต่ำกว่าปกติอีกส่วนหนึ่ง แต่ในชีวิตจริง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีความเปราะบางสูงโดยเฉพาะในครึ่งปีหลังเมื่อดีมานด์ส่วนหนึ่งถูกใช้ไปแล้ว ในขณะที่เศษฐกิจไทยจะยังเติบโตแบบถดถอยจากปัจจัยด้านภูมิรัฐศาสตร์และสงครามการค้า รวมถึงปัญหาหนี้ครัวเรือนและความเข้มงวดของสถาบันการเงินที่ยังคงอยู่ จึงต้องมาลุ้นกันว่าถึงสิ้นปีจะเติบโตได้ตามที่ REIC ประมาณการเอาไว้หรือไม่
